25.12.2023Urteil: Vorsicht bei Haftungsausschluss für Sachmängel

Eine Käuferin kann vom Verkäufer nicht immer den Kaufpreis zurückverlangen, wenn sich später herausstellt, dass keine Baugenehmigung für die Immobilie vorliegt (AZ: 6 U 210/22). Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG). Die Käuferin hatte eine Wohnung im Frankfurter Nordend für 330.000 Euro erworben. Im Kaufvertrag war allerdings ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Das bedeutet, dass die Klägerin auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.

Ein solcher Haftungsausschluss für Sachmängel schließe die fehlende Baugenehmigung mit ein. Daher bestätigte das OLG die vorangegangene Entscheidung des Landgerichts, dass die Klägerin den Kaufpreis nicht zurückfordern kann. Der Beklagte (Verkäufer) hatte zudem glaubhaft gemacht, dass er selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis hatte. Die Klägerin konnte kein arglistiges Verhalten des Beklagten nachweisen. Zudem konnte dem Beklagten auch keine Beteiligung am Bau oder Umbau der Wohnung vorgeworfen werden.

Das OLG stellte ferner klar, dass die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt. Der Begriff „Wohnung“ beziehe sich lediglich auf den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten und ihre Verwendung zu Wohnzwecken. Eine weitergehende Haftung des Beklagten für die baurechtliche Unbedenklichkeit konnte aus der Verwendung des Begriffs nicht abgeleitet werden. Die Entscheidung des OLG ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann noch mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

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